今年以来，在全国多个行业受金融危机影响出现景气状况下滑的大环境下，房地产市场却出现一枝独秀的火暴局面，房产价格从3月份以来一路飘红，大幅上涨，如今已经超过了2007年的价位。但与此形成鲜明对比的却是住房成交量的明显下跌。“价涨量跌”，成为目前我国房地产市场现状的一种流行说法。这种“价涨量跌”的局面，不由得引起了众多购房者对于房地产市场价格是否再度下降的猜测与期盼。难道房市又一个“拐点”将要来临？  

今年房价大幅上涨  

      近日，国家统计局公布了今年1—10月全国房地产市场运行情况。数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。这也是自2009年6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价已经连续5个月保持同比正增长，涨幅从6月份的0.2%逐渐扩大为：7月份同比涨幅达1%，8月份同比涨幅2%，9月份同比涨幅2.8%，10月份同比涨幅更是达到年内最高的3.9%。  

      与此同时，环比涨幅不断收窄的趋势在10月份也发生了改变。数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。这一举改变了自6月份以来全国房价环比上涨幅度逐渐收窄的局面。在此之前的6-9月，全国房价环比涨幅从6月份的扩大0.2个百分点，一路收窄至9月份的缩小0.2个百分点，之所以造成这样的原因，显然是高企的房价影响成交量，从而导致房价上涨速度的放缓。但如今10月份在更高价格上却再度出现环比上涨的局面，则格外引起人们的关注。  

       对此，房地产市场中的有关专家分析认为，10月份全国房价环比涨幅之所以没有继续收窄，一方面是与10月下旬以来成交热情重现有关，另一个原因则在于年底楼市优惠政策即将到期，导致需求的集中入市，从而在一定程度上支撑了房价的进一步高企。不过据专家的预期，8、9月间出现的环比涨幅高点年内很难再被突破，11-12月极有可能还会出现环比小幅收窄的情况。  

      与房价大幅上涨相比，更让人们关注与忧心的是这轮涨价几乎涉及全国的各大城市。数据显示，在全国70个大中城市中，与上年同月相比，10月份新建住宅销售价格上涨的城市有62个，超过了9月份的58个，其中涨幅最大的5个城市是：广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%；价格下降的城市仅有6个：吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%，石家庄、泉州均微降0.1%。从城市分布上不难看出，一线城市和沿海中心城 (论坛 新闻)市的房地产市场依旧保持着相当的热度。  

      而在二手房方面，10月份二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份缩小0.1个百分点。分地区来看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳18.9%、温州13.7%、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%；与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：丹东2%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6%。  

      由此可见，此轮房价上涨的范围之大，涉及之广，让全国各地的众多消费者都能直观地感受到高房价的冲击波。过高的房价，一方面限制了市场的购买需求，另一方面让市场产生了浓厚的观望情绪。更多的购房者发自内心地希望房地产市场的价格能够降下来，但价格是否真如人所愿大幅下降？市场真的是以人们的意志为转移的吗？这成为今后一段时间内供需双方市场博弈中最让人关注的话题。  

短期房价可能下降  

      盛极必衰，物极必反。今年以来，我国房地产市场出现的快速上涨，主要原因在于2008年房地产市场短暂低迷之后市场需求的强劲反弹，另外一个原因则得益于去年10月以来中央和地方的联袂救市政策。随着这两种主导因素的全部释放，笔者以为，短期内房价有可能会出现适度下降的局面。原因在于：  

      一是高房价对消费的抑制作用。数据显示，今年全国各地的房价都在较短的时间里出现井喷式地上涨，诸多城市的房价都超过或接近本地的历史高位。以北京为例，9月份开盘的81个项目开盘均价达到16165元/平方米，环比今年8月份每平方米上涨千元以上，涨幅达10.7%。9月份五环外项目有55个，开盘均价为13572元/平方米，环比8月份每平方米上涨了2671元。9月初的2009北京秋季房地产展示交易会上，首日意向成交均价为15750元/平方米，比2008年秋展首日11419元/平方米上涨了4000元以上。而在10月份，北京四环以内的住宅均价已经达到19750元/平方米的历史最高位，五环至六环外的均价也首次突破万元大关。西南三环边的某个楼盘，10月份期房开盘均价为18000元/平方米，比年初1月份12000元/平方米的现房价格上涨了6000元/平方米，涨幅高达50%以上。  

      在二手房方面，8月份北京二手住宅均价12420元/平方米，环比上涨3.11%。对比2月份的均价8900元/平方米，累计涨幅超39.6%。对此，业内普遍认为，在经过今年的疯狂上涨后，北京以及全国多个城市的房价已经达到历史最高位，今年的涨幅甚至超过了2007年全国房价暴涨阶段的涨幅，各地房价已经触顶。在此情况下，高企的房价势必会对消费者产生明显的抑制作用，减少市场的需求，从而促使房价的调整回落。  

      二是政府调控风声骤紧。最近房地产市场最受人关注的就是二套房贷政策，因为这项政策是今年房市火暴的最主要因素，在实行一年后该政策是否延续，既让人期待，也让人担心。目前改善性和投资性购房需求已成为楼市消费的主体，二套房贷重新收紧势在必行，这必然会导致改善性和投资性消费群体预期信心不足，加剧购房者与开发商的博弈。同时，去年宽松的货币政策中，部分针对房地产的政策执行期限是一年，下半年开始逐步收紧。央行和银监会多次表示了对楼市资金的担心，更是多次向商业银行发出了预警。一旦银行放贷资金明显地减少，显然会降低房市热度，有助于房价下行。  

      与此同时，各地政府也纷纷亮出调控高房价的决心与措施。在北京，今年计划新开工各类政策性住房850万平方米，上半年已经累计审核通过廉租房、经适房、限价房申请11万户，完成经适房和限价房配售5万套。下一步还将继续加大住房保障力度，加强和完善房地产市场的调控。在重庆，市政府明确提出，今后重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房，未来享受政策性住房的市民，将占全市城镇人口的1/5-1/3。而在此之前上海市政府也提出了对于高房价的治理措施。这些都证明政府已认识到稳定房价对稳定民心、维护安定、促进公平的重要意义，同时也表明在调控房价方面，政府将开始有所作为。  

      三是购房人观望情绪越来越浓。房价如此快速蹿升，远非具有刚性自住需求的客户所能承受，部分客户不得不搁置购房想法再度观望，部分投资者开始从楼市撤退也是不争的事实。据房地产市场的相关分析，大部分重点城市成交面积明显下滑，一方面是受淡季影响，另一方面是由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，购房者持币观望的情况再次出现。在北京，虽然10月份房价依然上涨，但成交量却大幅萎缩。国庆大假期间，北京新房网上签约量仅为1119套，比去年同期的2254套下降了将近五成。同时二手房的成交量也不尽如人意，7天共成交140套，远低于去年同期的201套。与此同时上海、南京、广州等城市的楼市行情同样惨淡。由此可见，在房价高涨的同时，成交量下降使得市场存量再度增加，购房人观望情绪越来越浓。在这种市场情绪的主导下，楼市显然会产生一定的下调，首先开始是交易量的下降，紧接着就是价格的下降，据市场中的乐观分析，在明年一季度就可能会出现房价下降的情况。  

长期房价将震荡上行  

      在今年房价大幅上涨，明显超出购房者承受能力的情况下，房价的短期下降是可能的。但是随着我国经济的复苏回暖，以及购房者收入提高等多方面因素的影响，从长期来看，房价依旧会保持着上涨的动力。但这种上涨的过程表现为：上涨—回落—再上涨，即在震荡中上行，其理由在于：  

      城市化是我国未来房市发展的原动力。我国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率相对很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我国城市化率每年以1%左右的速度上升，现在大概以每年1.5%左右的速度上升。这意味着现在居住在城市里的人口占总人口45%左右，居住在乡村里的人口，或者以乡村为主要居住地方的人口占总人口55%。按这种比例，我国13亿人口，每年进入城市的新增人口差不多有1500万—2000万人左右。这就意味着我国每年都要造一座新的像北京、上海这样的特大型城市来吸纳这部分人口，或者每年都建一座像纽约、伦敦这样的城市，这就是我国城市化进程的必然，也是中国经济发展的原动力，更是房地产市场的长期利好。而且，这个城市化进程现在影响最深刻的地区是二线、三线城市，未来会有更多二线、三线城市承受着城市化进程的压力。  

      我国有限的土地资源。我国是一个人口众多，但可耕地却极为有限的国家。中国国土面积跟美国差不多，但中国可耕地面积占国土面积的比例是40%。由于中国人口比美国高出4倍，使得我国人均耕地面积只有美国的1/8—1/10。为了保障我国粮食的自给自足，我国提出了保持18亿亩耕地的最低目标。近年来，随着我国社会的发展，保住这个底线的任务越来越重。如今我国城市化率为45%左右，就显现出土地紧张的如此压力，可以想像，如果中国城市化达到70%、80%甚至90%，中国耕地将会面临更大压力。在这种土地资源极为有限的情况下，我国却正处于城市化人口的快速发展的关键时期，人多地少的突出矛盾，注定在20年后我国人口才能出现明显下降的拐点之前，房价很难出现长时间的下降局面。  

      城乡居民改善生活的迫切需求。随着我国城乡居民生活以及消费收入的稳步提高，作为人们生活改善的住房，势必会成为人们最迫切的需求。而我国的城市化进程，将会使得越来越多的人到城市购房置业。新老市民的融合，收入贫富的差距，也将会产生自住型、投资型、改善型等不同的住房需求。这多种需求共同汇集，势必将会成为促进房价上涨的长久内在动力。另外，人们出于对通胀的预期，将会有更多的人投资于房产以期保值。据一项调查显示，年收入10万-50万元的城市中坚 (论坛 新闻)群体，比较注重投资理财的形式多样化，不过，相比于股票、基金、黄金、期货等投资生财方式，受投资渠道、进入门槛、利润预期和投资风险等影响，他们似乎更热衷于买房投资的理财方式，在房地产投资渠道中选择度高达70%以上。而当住房的居住与投资属性都得到人们的认可与追捧时，房价势必会出现长时间的上涨。  

     我国经济的中长期向好。在今年一揽子经济刺激计划的实施下，我国率先实现经济的复苏与增长，今年保八任务提前确定完成，这与发达国家的低迷局面形成了鲜明的对比。中国经济的企稳回升，人民币升值的预期，使得投资中国的机会重新出现。在美元贬值，美国市场仍然低迷，投资机会风险仍大，又面临美元汇率风险等情况下，国际热钱很可能重新到中国寻找投资机会。如今回顾总结2007年我国房地产市场大热的原因，国际热钱汹涌而入、流动性过剩显然是一个重要的原因。当前国际金融市场充沛的货币流动性再度泛滥，资本的逐利本性使得国际游资在全球范围里寻求投资机会。而在此次危机中率先复苏的中国市场，显然会成为他们的最优选择。而股市楼市的投机属性正好合乎国际热钱快进快出、短期炒作的本性。因此，国际热钱的涌入，显然是今后推高我国股市或楼市资产价格的一个不可忽视的重要因素