成交量调整似乎已经成为下半年来楼市的主旋律，随着去年受挤压的购买力逐渐在今年前三季度释放，二手房市场在年尾面临和一手房市场类似的萎缩。  

     “黄金周里我们门店的日均带看量仅3-4组，其中一部分的客户还是前期积累下来的意向买家。”上海某店长表示。调查显示，“十一”期间上海二手房市场并未出现往常假期的看房高峰，这也算是下半年以来量跌价 涨行情的延续。  

      事实上，不少城市的二手房市场都到了一个价不跌则量难涨的地步。如9月广州10区的二手住宅登记量为97.78万平方米，与8月基本持平；成交均价为8996元/平方米，环比上升5.4%。另外，北京虽然9月26412套的二手住宅成交量比8月增加了一成多，但10092元/平方米的二手住宅成交均价比8月降了107元/平方米，也是今年的首次下跌。不过，进入10月以来又出现下滑，上半月北京二手住宅成交6271套，环比少了一半多。  

10月上旬北京二手房成交下降达83%  

     据北京房地产交易管理网数据显示:10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套,其中住宅为1850套,同比9月上旬总成交量11530套及11102套,均下降了83.3%。10月上旬的总成交量甚至不如9月2号一天的成交量。  

需求客户下调心理价位,买卖双方差距拉大  

     据北京美联物业市场部统计数据显示:即使在工作日9、10号北京二手房的成交量也分别仅为860套及759套。这比9月平常工作日的成交量依然下跌了25%以上。可见即使剔除国庆长假影响外,楼市的观望气氛依然非常浓郁。最关键是的房价开始出现明显下滑的现象,议价的客户比例明显增加。  

      北京美联物业市场部总监张大伟介绍,在10月份最近几天的需求客户,大部分甚至在房主报价上直接压价5%。而房主则很少愿意降价,这样楼市的拉锯战已经形成。美联物业预测:在目前市场主要由政策影响的情况下,如无政策出台,价格将保持平稳,而需求也将继续入市。但是一旦政策变化,市场将迎来大调整。  

观望主要集中在中低端需求,高端市场成交依然火热  

     统计数据显示,目前二手房市场主要的观望人群集中在120万以内的需求,这部分需求大部分需要贷款,而最近84号文等政策的影响给这些刚性需求入市明显带来了难度。08年的市场也证明了这类需求是最容易进入观望的需求。而250万以上的房源则并没有降温,大量的中产阶级在股市盈利无望及通货膨胀预期的情况下,加大了对楼市的投资力度。而且目前的市场上60平米以下及140平米以上的成交上涨也证明了投资需求因为刚性需求的观望反而获得了购房的良机。而且投资需求因为自有资金比例比较高,这样受到84号文的影响要小很多。  

10月上旬主要成交集中在投资需求集中区域  

     根据美联物业市场部统计数据,在10月上旬市场成交热点主要在4号线沿线及CBD东扩影响的区域。这2个区域的成交在上旬的的比例达20%左右。另外140平米以上房源集中的通州、大兴、昌平也因为9月房价微跌而受到了市场需求的青睐。  

平均成交面积下降达5平米  
  
     北京房地产交易管理网数据显示:10月上旬二手住宅成交平均面积由9月同期的96.40平米下降了5.13平米,下降幅度达5.32%。  

     张大伟认为出现这一变化的主要原因还是国庆期间楼市成交房源主要集中在60平米以下及140平米以上的原因。从数据看主要是60平米以下比例首次超过了30%达到了31.25%。而另外140平米以上的房源也占到了15%以上。其他范围的房源面积分别微降。  

     成交价格则比国庆期间有所回升,主要原因是国庆期间看房的很多高端需求在节后的工作日成交,而且投资比例集中的房源的均价相对比较高,这样使得10月上旬的房价下降幅度有限。（来源：上海证券报李和裕 中国网）